Прочитать публикацию в формате PDF 113 Кб Для чтения PDF необходима программа Adobe Reader

Е.В. Чикина

И.В. Попова, к.э.н., доцент

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

С УЧЕТОМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания.

Расчет индекса доступности жилья в Пензенской области можно провести различными способами, например, с помощью методик ООН-ХАБИТАТ и ФЦП «Жилище», учитывающих величину прожиточного минимума.

По базовой методике расчета коэффициент доступности определяется как отношение средней цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу средней семьи и показывает число лет, в течение которого семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры:

К_Д=С/Д, (1)

С – средняя стоимость жилья, руб. (площадь квартиры не учитывается).

Д - средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб./год;

Этот показатель широко используется в Программе ООН по развитию населенных пунктов Habitat при сравнении ситуации в разных странах.

В Системе целевых индикаторов федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» принято, что коэффициент доступности жилья определяется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры размером 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из 3-х человек. С учетом этого формула индекса доступности примет вид:

Кд=(С×54)/(Д_СД×2×12), (2)

где С – стоимость 1 м² жилья, руб.; Д_СД – среднедушевой ежемесячный доход, руб.; 54 – площадь условной квартиры, м²; 2 – число членов домохозяйства, чел.; 12 – количество месяцев в году.

Рассчитаем индекс доступности жилья по данной методике по первичному и вторичному рынку жилья Пензенской области за 2002-2010 гг., используя статистическую информацию о динамике среднедушевого денежного дохода и стоимости квадратного метра жилья (табл. 1, рис. 1).

Таблица 1 – Показатели, необходимые для расчета доступности

Недостаток рассмотренной выше методики расчета индекса доступности – неучет потребительских расходов населения хотя бы на уровне прожиточного минимума. Если предположить, что стремление человека приобрести новое жилье столь велико, что он готов во всех своих потребностях укладываться в прожиточный минимум, формула для расчета примет вид:

И_м=(С_м×54)/[(Д_сд-П_min)×12×2], (3)

где П_min – величина прожиточного минимума.

Рисунок 1 – Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках жилья

Результаты расчета, учитывающие уже три параметра (цены на жилье, доходы населения и величина прожиточного минимума), дают иное представление о доступности жилья в Пензе. В 2010 году этот показатель равен 8,87 лет, что на 59% выше, чем показатель, рассчитанный по методике ООН-ХАБИТАТ.

Оценка доступности жилья с кредитом

В России в настоящее время складываются предпосылки внедрения в практику управления жилищными программами и проектами методики оценке индекса доступности жилья с кредитом. Во многом этому способствует развивающаяся программа рефинансирования ипотечных кредитов, реализуемая ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК), а также ее стандарты, касающиеся процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

Индекс доступности жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

В общем виде индекс возможности приобретения жилья с кредитом определяется по следующей формуле:

%, (4)

где HAI – индекс возможности приобретения жилья с кредитом, – предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, R – среднемесячный доход семьи, С – ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жильё.

Величина С зависит от суммы кредита, необходимого семье на покупку жилища, процентной ставки по кредиту и сроку кредитования. В свою очередь размер кредита определяется уровнем цен на рынке жилья. Таким образом, индекс HAI учитывает ценовой фактор не напрямую, а через механизм ипотечного жилищного кредитования, существующего в стране. Аналогом параметра является коэффициент «платеж/доход», предельное значение которого равно 50 %. Что касается структуры собственных и заемных средств (коэффициент «кредит/залог», обозначаемой далее w), то здесь АИЖК устанавливает интервал доли заемных средств: 30-70% для вторичного рынка жилья и 30-90% для первичного рынка жилья.

В расчетах доступности жилья с кредитом объектом сделки является квартира общей площадью 54 кв.м. В качестве заемщика рассматривается семья из 3-х человек, один из которых ребенок. Соответственно месячный доход домашнего хозяйства принимается равным 2-х кратному размеру среднемесячной начисленной заработной платы (25396 руб. за 2010 г.).

В таблице 2 представлены вариантные расчеты индекса доступности жилья с кредитом. Кроме того был рассчитан срок накопления домашним хозяйством недостающих средств на покупку квартиры в соответствии с величиной коэффициента «кредит/залог».

Таблица 2 – Оценка доступности жилья на первичном и вторичном рынках, 2008 год

Курсивом выделены значения индекса, оцененные для условий ипотечного кредитования, не поддерживаемых АИЖК в отношении вторичного рынка жилья.

Результаты расчётов демонстрируют, что для жителей Пензенского региона вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но с помощью привлечения заёмных средств вполне решаемым. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан, что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и увеличить доступность жилья. Одним из таких механизмов может стать банковский ипотечный кредит на покупку жилья.

Литература

1. Руди Л.Ю., Тропникова Т.А. Методические подходы к определению показателя доступности жилья и их применение //Журнал «Сибирская Финансовая Школа». – 2006г. – №4. – c.27.

2. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. http://www.fcpdom.ru/prog.php

3. Официальный сайт ОАО «АИЖК» http://www.ahml.ru/ru/agency/

Библиографическая ссылка

Чикина Е.В., Попова И.В. ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ С УЧЕТОМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА // Научный электронный архив.
URL: http://econf.rae.ru/article/6647 (дата обращения: 25.04.2024).

Получить сертификат

Форма заказа сертификата

Ф.И.О.
Почтовый адрес
Телефон
Авторы
Название работы
E-mail